< Back to the blog

Kwijtschelding huur en fiscale stimulans voor de verhuurders

  • 20/04/2021
  • Pierre Gonne - Fiducial Accountancy

Op 13 april ll. heeft het Belgisch Staatsblad een door de Kamer goedgekeurd wetsontwerp gepubliceerd, waarin de verhuurders van bedrijfsgebouwen een belastingvoordeel krijgen indien zij ermee instemmen geheel of gedeeltelijk af te zien van de huurprijzen en huurvoordelen voor de maanden maart, april en mei 2021. 

Waar gaat het in de praktijk over? En wat zijn de voorwaarden om van deze maatregel gebruik te maken?

Wij stellen u voor dit hieronder kort te onderzoeken.

 

BEGUNSTIGDEN VAN DEZE MAATREGEL 

Elke “natuurlijke persoon” of “vennootschap” die eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter is van een goed dat voor ondernemingsdoeleinden wordt verhuurd.

 

DE VERHUUR EN HUURPRIJZEN WAAROP DE MAATREGEL BETREKKING HEEFT

Het gaat om de huurprijzen en/of vergoedingen die ontvangen worden als tegendeel van de terbeschikkingstelling van een onroerend goed om er een ondernemingsactiviteit in uit te voeren. De voorbereidende werkzaamheden van deze wet verduidelijken dat dit niet alleen de huurgelden inhoudt die ontvangen worden in het kader van bedrijfshuurovereenkomsten maar ook de periodieke sommen die ontvangen worden in het kader van het ter beschikking stellen van gebouwde onroerende goederen voor ondernemingsdoeleinden via, bijvoorbeeld, een erfpachtovereenkomst of een brouwerijcontract. Het doet er niet toe of het goed tot het privévermogen of tot het beroepsvermogen van de verhuurder behoort. 

 

WAT WORDT BEDOELD MET HUURVOORDELEN?

De wet verwijst naar de regelmatig weerkerende geldelijke lasten die volgens de huurovereenkomst door de huurder moeten worden gedragen ten gunste van de verhuurder, zoals bijvoorbeeld de onroerende voorheffing. 

 

WAT IS HET BEDRAG VAN HET FISCAAL VOORDEEL?

Het fiscaal voordeel bedraagt 30% van de kwijtgescholden huur en huurvoordelen. Deze fiscale stimulans bestaat uit een belastingvermindering voor natuurlijke personen en uit een belastingkrediet voor vennootschappen.

 

DREMPELS VOOR DE BELASTINGVERMINDERING 

De bedragen die in acht genomen worden voor de kwijtscheldingen zijn beperkt tot: 
-    5.000 € maximum per maand en per huurovereenkomst. 
Indien er meerdere verhuurders zijn (meerdere eigenaars, vruchtgebruikers, erfpachters, opstalhouders, ... ), dan moet dit maximumbedrag over de verschillende verhuurders naar mate van hun aandeel in de huur verdeeld worden. 
-    45.000 € maximum per belastingplichtige (over alle huurovereenkomsten heen). 

 

WAT GEBEURT ER INDIEN DE HUUR NIET MAANDELIJKS MAAR JAARLIJKS OF HALFJAARLIJKS BETAALD WORDT?

Om het bedrag van het belastingvoordeel te kennen moet in dat geval het deel van de kwijtgescholden huur en huurvoordelen met betrekking tot de maanden maart, april en mei pro rata temporis berekend worden..

 

MIJN HUURDER HUURT EEN HANDELSPAND WAARIN HIJ OOK WOONT. WAT GEBEURT ER IN DAT GEVAL?

Enkel de kwijtgescholden huurprijs en huurvoordelen met betrekking tot het gedeelte van het onroerend goed dat door de huurder voor zijn ondernemingsactiviteit wordt aangewend, komen in aanmerking voor de belastingvermindering. De huurprijs en de huurvoordelen voor het gedeelte van het onroerend goed dat door de ondernemer-natuurlijke persoon als woning wordt gebruikt, komen niet in aanmerking voor de maatregel. 

 

ZIJN ER VOORWAARDEN DIE EIGEN ZIJN AAN DE HUURDER OF AAN ZIJN ACTIVITEIT OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DEZE MAATREGEL?

Het antwoord is ja. De huurder moet, voor de referentieperiode, 
-    ofwel een zelfstandige in hoofdberoep zijn,
-    ofwel een kleine vennootschap of een kleine vereniging zijn in de zin van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

De huurder moet ingeschreven zijn bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen en effectief een ondernemingsactiviteit uitoefenen in het pand. Hij moet daarenboven verplicht geweest zijn, zijn activiteit in het betrokken pand te sluiten ingevolge de maatregelen die vanaf 12 maart 2020 door de federale overheid genomen werden in het kader van de COVID-19 crisis. De wet verplicht echter niet tot een totale stopzetting van de activiteit. De voorbereidende werkzaamheden verduidelijken inderdaad dat als een restaurant bijvoorbeeld zijn hoofdactiviteit heeft moeten stoppen maar zijn onderneming toch heeft verdergezet via het leveren van afhaalmaaltijden die in het pand worden voorbereid, deze situatie niet verhindert dat de verhuurder op deze maatregel kan beroep doen. 

Te noteren dat de wet ook zegt dat de huurder 
a)    op 12 maart 2020 geen gecumuleerde huurachterstand mag hebben,
b)    geen onderneming in moeilijkheden mag zijn op het ogenblik dat de huur wordt kwijtgescholden. 
De tekst zegt verder ook dat de verhuurder en de huurder geen gelieerde partijen mogen zijn. 

 

VORMVEREISTEN

De wet voorziet, onder andere, dat de kwijtschelding van de huurprijs en van de huurvoordelen moet voorzien zijn in een schriftelijk akkoord tussen de verhuurder en de huurder en dat deze kwijtschelding geldig moet zijn voor het geheel of een gedeelte van de huurgelden en huurvoordelen voor de maanden maart, april en mei 2021. In geval van gedeeltelijke kwijtschelding, moet deze kwijtschelding minstens 40% van de huurprijs en de huurvoordelen bedragen. 
De kwijtschelding moet daarenboven vrijwillig zijn. Met andere woorden, het belastingvoordeel geldt dus niet voor bijvoorbeeld huurgelden die zouden opgeschort of verminderd zijn door een rechterlijke beslissing of in geval van een eenzijdige weigering van de huurder om de huur te betalen (huurachterstand wegens niet-betaling). 
De kopie van het akkoord moet op uiterlijk 15 juli aan de belastingdienst overgemaakt worden.
We wijzen er tenslotte op dat de voorbereidende werkzaamheden van de wet verduidelijken dat de in artikel 344 WIB 92 bedoelde antimisbruikmaatregel van toepassing zou kunnen zijn indien door de verhuurder een specifiek mechanisme wordt ingesteld om van het belastingvoordeel te genieten zonder daarbij de door de wet nagestreefde doeleinden te respecteren. Het is duidelijk dat de parlementsleden onder andere naar gevallen verwijzen waar de kwijtschelding van huur nadien zou gepaard gaan / gevolgd worden door een aantal operaties zoals een ongerechtvaardigde huuropslag en/of de toepassing van andere middelen om de kwijtgescholden huurgelden te compenseren (bijvoorbeeld: het te hoog aanrekenen van diensten). 

 

CONCLUSIE

De hierboven beschreven maatregel is een heel nuttige aanvulling op een reeks andere maatregelen die bedoeld zijn om financiële bijstand te verlenen aan ondernemingen die door de Covid-19 crisis getroffen zijn. Deze steunmaatregel laat toe de verhuurders bij de crisisinspanning te betrekken door hen niet volledig de lasten van een huurkwijtschelding te doen dragen, zelfs indien de maatregel slechts betrekking heeft op een kwijtscheldingsperiode die beperkt is tot maart, april en mei 2021. Deze maatregel moet vooral gelezen en ideaal gebruikt worden in combinatie met de andere financiële steunmaatregelen die door het Vlaamse, het Brusselse en het Waalse Gewest worden aangeboden, met name de steun voor de financiering van huren voor ondernemingen die financiële moeilijkheden ondervinden bij het betalen van huurgelden die niet gedekt worden door de kwijtschelding. Deze maatregelen vullen elkaar aan en zijn geenszins tegenstrijdig als zij correct gebruikt worden. Aangezien een kopie van de overeenkomst die de kwijtschelding van de huren vastlegt tegen uiterst 15 juli bij de belastingdienst moet ingediend zijn, is het raadzaam niet te wachten om van deze maatregel te genieten.

Fiducial beschikt over teams met de nodige technische deskundigheid om u hierbij te beraden en te begeleiden.
 

Deel dit artikel

Aanbevolen artikels

Coronavirus: Hoe zit het met de fiscale steunmaatregelen?

  • 16/04/2020
  • Cédric Vanopdenbosch - Fiducial Accountancy

Coronavirus: welke maatregelen voor de sociale bijdragen?

  • 31/03/2020
  • Cédric Vanopdenbosch - Fiducial Accountancy

Coronavirus : Extra maatregelen voor werkgevers

  • 16/04/2020
  • Marleen Cruyts - Fiducial Social