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Renonciation aux loyers et incitant fiscal pour les bailleurs

  • 20/04/2021
  • Pierre Gonne - Fiducial Expertise

Ce 13 avril, le Moniteur belge a publié un projet de la loi adopté par la Chambre octroyant aux bailleurs d’immeubles commerciaux un avantage fiscal si ces derniers acceptent de renoncer, en tout ou en partie, aux loyers et avantages locatifs pour les mois de mars, avril et mai 2021. 

Pratiquement, de quoi s’agit-il ? Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette mesure ?

C’est ce que nous vous proposons de voir dans les grandes lignes, ci-dessous.

BENEFICIAIRES DE LA MESURE

Toute « personne physique » ou « société » propriétaire, usufruitière, emphytéote, superficiaire ou possesseur qui donne un bien à bail commercial.

LOCATIONS / LOYERS VISES

Il s’agit des loyers et/ou indemnités obtenus en contrepartie de la mise à disposition de bien immobilier pour y exercer une activité commerciale. Les travaux préparatoires précisent que cela concerne non seulement les loyers perçus dans le cadre de baux commerciaux mais également les montants périodiques perçus dans le cadre de la mise à disposition d’immeuble à des fins commerciales via, par exemple, un contrat d'emphytéose ou de brasserie. Le fait que le bien immeuble fasse partie du patrimoine privé ou du patri¬moine professionnel du bailleur n'a pas d'importance. 

QU’ENTEND-T’ON PAR « AVANTAGES LOCATIFS » ?

La loi vise les charges pécuniaires récurrentes qui doivent être supportées par le locataire au profit du bailleur conformé¬ment au contrat de bail, ainsi par exemple, entre autres, le précompte immobilier. 

QUEL EST LE MONTANT DE L’AVANTAGE FISCAL ?

Il est égal à 30% du montant des loyers et avantages locatifs auxquels il est renoncé. L’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt pour les personnes physiques et d’un crédit d’impôt pour les sociétés.

MONTANTS PLAFONDS PRIS EN CONSIDERATION POUR LA REDUCTION D'IMPOT

Les montants pris en considération pour les renonciations sont plafonnés à : 
-    5 000 euros maximum par mois et par bail. 
S'il y a plusieurs bailleurs (plusieurs proprié¬taires, usufruitiers, emphytéotes, superficiaires, ... ), ce montant maximum doit être réparti entre les bailleurs en fonction de leurs parts dans la location. 
-    45 000 euros maximum par contribuable (pour l’ensemble des baux conclus par ce dernier). 

QUID SI LE LOYER N’EST PAS PAYE MENSUELLEMENT MAIS ANNUELLEMENT, SEMESTRIELLEMENT ?

Dans ce cas, pour calculer le montant de l’avantage fiscal, il y aura lieu d’effectuer un calcul pro rata temporis pour déterminer la part de renonciation du loyer et des avantages locatifs par rapport aux mois de mars, avril et mai.

MON LOCATAIRE LOUE UN IMMEUBLE COMMERCIAL DANS LEQUEL IL A AUSSI SON LOGEMENT. QUE SE PASSE-T-IL DANS CE CAS?

Seule la partie du loyer et des avantages locatifs relatifs à la partie du bien immobilier affectée par le locataire à sa propre activité professionnelle entre en considération pour la réduction d'impôt. Le loyer et les avantages locatifs relatifs à la partie du bien immobilier que l'entrepre¬neur personne physique utilise pour son habitation n'entrent pas en considération pour la mesure. 

EXISTE-T-IL DES CONDITIONS QUI SONT PROPRES AU LOCATAIRE OU A SON ACTIVITE POUR BENEFICIER DE CE REGIME ?

La réponse est oui. Le locataire doit, pour la période de référence être 
-    soit, un indépendant à titre principal
-    soit, une petite société au sens du code des sociétés et des associations.
-    soit, une petite association au sens du code des sociétés et des associations.

Il doit être inscrit à la BCE et exercer une activité professionnelle dans l'immeuble. Le locataire doit, par ailleurs, avoir été obligé d’arrêter l’activité dans l’immeuble loué suite aux mesures prises par l'autorité fédérale depuis le 12 mars 2020, et ce, dans le cadre de la crise du COVID-19. La loi n’exige pas un arrêt total des activités. Les travaux préparatoires précisent, en effet, que si un restaurant a dû cesser ses activités principales mais qu’il a néanmoins continué son activité via la livraison de repas à emporter préparés dans l'immeuble, cette situation n’empêche pas le bailleur de bénéficier de la mesure. 

On retiendra par ailleurs que la loi précise que le locataire ne peut pas 
a)    avoir accumulé d'arriérés locatifs au 12 mars 2020.
b)    être une entreprise en difficulté au moment de la renonciation au loyer. 
Enfin, le texte précise que le bailleur et le locataire ne peuvent être des personnes liées. 

CONDITIONS DE FORMES

La loi prévoit, entre autres, que la renonciation aux loyers et avantages locatifs doit résulter d’un accord écrit entre le bailleur et le locataire et que cette renonciation doit valoir pour tout ou partie des loyers et avantages locatifs des mois de mars, avril et mai 2021. En cas de renonciation partielle, cette renonciation devra être d’au moins 40% du loyer et des avantages locatifs. 

Cette renonciation devra par ailleurs être volontaire. En d’autres termes, l’avantage fiscal ne jouera donc pas, par exemple, pour les loyers qui seraient suspendus ou réduits par une décision de justice ou en cas de refus unilatéral de paiement du loyer décidé par le locataire (arriérés de loyers par suite de défaut de paiement). 
La copie de l’accord devra être communiquée à l’administration fiscale pour le 15 juillet au plus tard.

On retiendra enfin que les travaux préparatoires de la loi précisent que la mesure anti-abus visée à l'article 344 CIR 92 pourrait trouver à s’appliquer si un mécanisme spécifique est mis en place par le bailleur pour bénéficier de l’avantage fiscal sans respecter les objec¬tifs poursuivis par la loi. En clair, les parlementaires visent entre autres le cas où la renonciation aux loyers serait ensuite accompagnée / suivie d’une série d’opérations telles qu’une augmentation injustifiée du loyer et/ou la mise en place d’autres moyens visant à compenser la renonciation aux loyers (exemple : une surfacturation de services). 

CONCLUSION

La mesure décrite ci-avant vient très utilement compléter un train d’autres mesures visant à venir en aide financièrement aux entreprises impactées par la crise du Covid 19. Elle permet d’associer les bailleurs à l’effort de crise en ne les laissant pas supporter seul tout le poids d’une renonciation aux loyers même si la mesure ne concerne qu’une période de renonciation limitée au mois de mars, avril et mai 2021. Cette mesure doit surtout être lue et idéalement utilisée en la combinant avec les autres aides financières octroyées tant par la Région Flamande, que la Région Bruxelloise et la Région Wallonne, à savoir les aides au financement de loyers pour les entreprises éprouvant des difficultés financières pour le paiement des loyers non couverts par la renonciation des bailleurs. Ces mesures sont complémentaires et nullement incompatibles entre elles, si elles sont bien mises en place. Une copie de l’accord actant la renonciation aux loyers devant être rentrée auprès de l’administration fiscale pour le 15 juillet, il convient en définitive de ne pas trainer pour bénéficier de cette mesure.

Fiducial dispose des personnes et des compétences techniques pour vous conseiller et assister au mieux dans cette matière.

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